ONTWIKKELEN, BOUWEN EN GEBRUIKEN

ONTWIKKELEN, BOUWEN EN GEBRUIKEN

Verhuur en/of verkoop De  kantoorruimte huren den haag centrum verhuur en/of verkoop van het project start vaak voordat de bouw van het project begint. In vl gevallen is verhuur of verkoop van een zeker gedeelte van het project zelfs het criterium op grond waarvan tot daadwerkelijke realisatie wordt overgegaan. In het  kantoor huren Tilburg verleden werd door gemeenten nog wel eens een bouwplicht vastgelegd in een grond- of ontwikkelingscontract om te voorkomen dat grond braak bleef liggen. Tijdens de vast-
ONTWIKKELEN, BOUWEN EN GEBRUIKEN
goedrecessie van beginjaren ’90 stelden gemeenten juist eisen aan het percentage voorverhuur (meestal 60%) voordat een ontwikkeling kon worden gestart. Eenmaal gerealiseerd zijn de volgende stappen mogelijk:
• Overdracht van het gebouwde object door de ontwikkelaar aan de eige- naar-bewoner of eigenaar-gebruiker. • Overdracht van het gebouwde object door de ontwikkelaar aan de belegger. De belegger verhuurt het gebouw aan de gebruiker. • De ontwikkelaar houdt het project zelf in portefeuille, en treedt in dit geval op als verhuurder en beheerder.
Voor een belegger is het belang van goede verhuur duidelijk. Ook voor de ontwikkelaar en de  befrijfspand te huur in Eindhoven bouwondernemer is dat belangrijk. Een volledig verhuurd project betekent immers minder risico voor de potentiële koper. Hierdoor wordt de marktwaarde van het ontwikkelde project groter. Bij de verkoop van een project zijn veelal makelaars of vastgoedadviseurs betrokken. In de uiteindelijke transactie tussen ontwikkelaar en eigenaar kunnen allerlei garanties gegeven zijn, niet alleen ten aanzien van de  kantoorpand huren Haarlem bouwtechnische kwaliteit, maar ook huurgaranties

Financiële planontwikkeling

Financiële planontwikkeling

Financiële planontwikkeling De  bedrijfsruimte huren den haag financiële planontwikkeling omvat de raming van kosten, opbrengsten, financiële risico’s en, in het geval van een commerciële ontwikkeling, het projectrendement. Daarnaast worden de kantoor huren Eindhoven verschillende mogelijkheden om het project te financieren geïnventariseerd en beoordeeld. De financiële planontwikkeling resulteert in een investeringsvoorstel en een financieringsplan. De nauwkeurigheid van het investeringsvoorstel is afhankelijk van de mate waarin het ontwerp- en aanbestedingsproces is gevorderd. Voor een eerste
ONTWIKKELEN, BOUWEN EN GEBRUIKEN
oriëntatie op de  kantoorruimte huren tilburg financiële haalbaarheid van het project wordt gebruik gemaakt van kengetallen voor wat betreft investerings- en exploitatiekosten en algemene marktgegevens over bijvoorbeeld huurprijsniveau’s. Vanzelfsprekend is de bandbreedte van te verwachten kosten en opbrengsten in dit stadium groot.
Als de ontwerpfase is afgerond en de bestekken zijn aanbesteed is een veel nauwkeuriger beeld van de kosten beschikbaar. Op dat moment is, bij een commerciële ontwikkeling, ook een groot gedeelte van de huurovereenkomsten getekend waarmee de inkomsten vast liggen. De bandbreedte van kosten, opbrengsten en rendement in het investeringsvoorstel is dan aanzienlijk verminderd. Het financieringsplan gaat in op de hoeveelheid eigen vermogen dat wordt gebruikt en welk gedeelte wordt gefinancierd met vreemd vermogen. Bij nieuwbouw of grootschalige verbouw wordt onderscheid gemaakt van de financiering tijdens de bouwfase en financiering van de gebruiksfase. Ook de  kantoorpand huren Haarlem voorwaarden en de kosten van het aan te trekken vreemd vermogen worden met het financieel plan in kaart gebracht.

Ficties bij de waardevaststelling in het economisch verkeer

Ficties bij de waardevaststelling in het economisch verkeer

 


Bij de  goedkoop kantoor huren Den Haag waarde in het economisch verkeer wordt, ongeacht de feitelijke situatie, uit gegaan van de volgende veronderstellingen (de zogenaamde ‘ficties’): de  kantoor huren eindhoven airport volle en onbezwaarde eigendom wordt overgedragen en de verkrijger kan het object in de staat waarin het zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik nemen. Daarnaast moet worden uitgegaan van de meest geschikte wijze van verkoop na de beste voorbereiding. Bij de waardebepaling mogen de volgende feitelijkheden wel/niet worden meegenomen:
Wel rekening houden met: • erfdienstbaarheden • anti-speculatiebeding met kettingbeding • huidig en reëel toekomstig bestemmingsplan • burenrecht • kapverboden
Niet rekening houden met: • recht van vruchtgebruik • recht van erfpacht • recht van gebruik en bewoning • huurbeschermings- maatregelen • duur huurovereenkomsten • recht van terugkoop • conservatoir beslag
Het  bedrijfsruimte te huur Tilburg aantal transacties van niet-woningen is beperkt. Daarnaast verschillen ze sterk in aard en omvang en zijn ze slechts bij uitzondering met elkaar te vergelijken. In tegenstelling tot de waardebepaling voor woningen kan de vergelijkingsmethode op basis van verkoopprijzen dus maar beperkt worden toegepast voor de waardebepaling van niet-woningen.
Voor de vaststelling van de waarde in het economisch verkeer van niet- woningen geeft de Waarderingsinstructie drie methoden aan: de  kantoorruimte te huur haarlem centrum vergelijkingsmethode, de kapitalisatiemethode en de ‘discounted cash flow’- methode (DCF-methode).
299

verkopers belangen

Het is dus in het  goedkoop kantoor huren Den Haag belang van de verkoper dat er bij verkoop binnen de her- zieningsperiode wordt geopteerd voor een met BTW belaste verkoop. De verkoper zal anders immers de ‘te veel’ in aftrek gebrachte BTW moeten terugbetalen. Voor de koper is het in beginsel nadelig, zelfs als hij ondernemer is en hij de in rekening gebrachte BTW weer kan verrekenen. Op het  Bedrijfsruimte te huur te Tilburg moment van aankoop begint immers voor hem een nieuwe herzie- ningsperiode van tien jaren waarbinnen hij rekening moet houden met een eventuele verrekening van BTW als weer wordt verkocht. In de praktijk hanteert de verkopende partij vaak twee prijzen: een lage prijs indien wordt gekozen voor een met BTW belaste levering en een hoge prijs indien dit niet het geval is. Het verschil tussen beide komt overeen met de BTW die de kantoor huren eindhoven airport verkopende partij dient terug te betalen. Aan het einde van de herzieningsperiode is dit bedrag relatief gering en zullen partijen in de meeste gevallen afzien van een met BTW belaste levering.
Om te opteren voor een met BTW belaste levering, dient aan een aantal voorwaarden te worden voldaan. Naast een aantal procedurele voorwaarden is de belangrijkste voorwaarde dat de koper het onroerend goed gebruikt voor prestaties waarvoor minimaal 90% recht op aftrek van BTW bestaat gedurende het boekjaar van levering en het daaropvolgende boekjaar2.
Het is mogelijk een gedeelte van het onroerend goed, bijvoorbeeld het kantoorpand huren Haarlem gedeelte waarvoor de koper verrekenbare prestaties verricht, met BTW belast te leveren en het resterende gedeelte vrijgesteld van BTW. Zo kunnen bijvoorbeeld bepaalde gedeeltes van een kantoorverzamelgebouw wat de BTW betreft als aparte leveringen worden beschouwd.
Bij het benutten van de optie van een belaste levering wordt de BTW- heffing verlegd van de verkoper naar de koper3. De koper is dus de BTW direct verschuldigd aan de fiscus en niet, zoals gebruikelijk, aan de verko

Vastgoedleasing

 Vastgoedleasing


Leasing van roerende zaken zoals auto’s en andere bedrijfsmiddelen is al sinds de goedkoop kantoor huren Den Haag jaren ‘60 een ingeburgerde financieringsvorm. Het leasen van vastgoed is een betrekkelijk recente ontwikkeling. Pas sinds de  bedrijfspand huren Tilburg jaren ‘80 wordt deze vorm van vastgoedfinanciering in de praktijk toegepast. In vergelijking met roerende zaken is bij onroerend goed sprake van een lange economische levensduur, omvangrijke investeringen per object en daarmee hoge restwaardeposities. Meer nog dan bij lease van ‘roerende’ bedrijfsmiddelen zullen de kantoor huren eindhoven airport leasemaatschappijen alleen contracten aangaan voor courante objecten en met solide debiteuren. Het afsluiten van een leasecontract vergt tevens veel tijd voor het beoordelen van de risico’s en de uitwerking van de contractbepalingen. Daarom wordt doorgaans een relatief hoge drempel gehanteerd als minimuminvesteringsbedrag. In het Nederlands recht wordt niet expliciet aandacht besteed aan deze financieringsvorm. Door het ontbreken van specifieke wettelijke bepalingen is leasing een puur economisch begrip. Voor de interpretatie van leasecontrac- ten met betrekking tot bijvoorbeeld de eigendomssituatie, fiscale aspecten en verwerking in de bedrijfsruimte te huur Haarlem jaarrekening dient dus aansluiting te worden gezocht bij de begrippen huur en huurkoop die wel juridisch gedefinieerd zijn. Lease wordt omschreven als een contract tussen de eigenaar (lessor) en de gebruiker (lessee), waarbij de lessor het bedrijfsmiddel tegen betaling ter beschikking stelt aan de lessee. Lease kent binnen deze ruime definitie vele verschijningsvormen. In het uiterste geval kan een leasecontract sterk overeenkomen met koop of met huur. Er worden twee hoofdvormen onderscheiden: financial lease en operational lease. Het kenmerkende verschil tussen beide is de partij die het economisch eigendom heeft van het object en daarmee het restwaarderisico draagt. Bij een financial lease heeft de lessee het economisch eigendom, bij operational lease is dat de lessor. Beide leasevormen worden hierna verder uitgewerkt. Zowel bij operational lease als bij financial lease is vrijwel altijd sprake van periodiek gelijke betalingen, eventueel geïndexeerd voor inflatie. De berekening van de leasetermijn kan geschieden met behulp van de annuïteitenmethode zoals beschreven in

Residuele grondwaarde

Residuele grondwaarde

 

Terreinen die voor vastgoedontwikkeling bestemd zijn, worden vooral uitgegeven door gemeenten. In het  kantoorruimte huren tilburg verleden werd de uitgifteprijs (de verkoopprijs) bepaald aan de hand van de kostprijs van de grond. In deze prijs verwerkte de gemeente dus de kosten voor verwerving en het bouw- en woonrijp maken. Eind vorige eeuw zijn veel gemeenten overgegaan op een uitgifteprijs die gebaseerd is op de marktwaarde van de grond. De methode die gebruikt wordt bij het bepalen van de marktwaarde van de grond, staat bekend als de residuele waardebepalings- methode. Op basis van de kantoorruimte huren starter den haag  minimale rendementseisen die ontwikkelaars aan een te realiseren object stellen en de verwachte huuropbrengsten kunnen de maximale totale investeringskosten worden bepaald. Door deze totale investeringskosten te verminderen met de kosten voor de bouwkundige voorzieningen en installaties, kan de (residuele) grondwaarde worden berekend. Een eventuele overwinst die met name door de locatie van het terrein kan worden gerealiseerd, wordt hierdoor afgeroomd. De residuele methode kan op toplocaties leiden tot  kantoor huren eindhoven airport uitgifteprijzen die de kosten voor verwerving en het bouw- en woonrijp maken ver overstijgen.

COMMERCIEEL VASTGOED

Voorbeeld
Markthuurprijs Investe ringskosten Verhouding vvo/bvo BAR
€ 250,- per m2 vvo € 1.500,- per m2 bvo (excl. grond) 85% 10%
De residuele grondwaarde kan nu als volgt worden berekend, (in €)
• Maximale investeringen: huurprijs : BAR = 250 : 10% = 2.500 per m2 vvo • Omgerekend naar bvo: 2.500 x 85% = 2.125 per m2 bvo • Residuele grondwaarde: 2.125 -/- 1.500 = 625,-per m2 bvo
Het voordeel van de residuele methode is dat daarmee de maximaal haalbare gronduitgifteprijzen kunnen worden vastgesteld. Een belangrijk nadeel ervan is dat toekomstige huuropbrengsten en rendementseisen alleen met een relatief grote onnauwkeurigheid kunnen worden vastgesteld. Daarnaast kunnen ook de kantoorruimte te huur haarlem centrum  investeringskosten voor de bebouwing die op het terrein gerealiseerd gaat worden, aanmerkelijk uiteenlopen voor de verschillende objecten. Beide aspecten zorgen ervoor dat de ‘maximale ’ gronduitgifteprijs alleen binnen een bepaalde bandbreedte is vast te stellen. Daar de grondprijs maar een klein onderdeel is van de totale investeringskosten, kan deze bandbreedte uitzonderlijk groot zijn.
De gemiddelde BAR’s die beleggers realiseren voor verschillende typen vastgoed en verschillende locaties, worden jaarlijks gepubliceerd door het makelaarskantoor DTZ Zadelhoff. In de onderstaande tabel staan de BAR’s weergegeven voor kantoren, bedrijfsgebouwen en winkelruimte, waarbij onderscheid is gemaakt in binnen en buiten de Randstad. Het gaat in alle gevallen om zogenaamde ‘eersteklasruimte’.

Wet voorkeursrecht

De Wet voorkeursrecht gemeenten (WVG) geeft een gemeente de mogelijkheid een kantoor huren den haag publiekrechtelijk voorkeursrecht op een perceel te vestigen. Dit ter versterking van de positie van de gemeente bij grondverwerving voor het verwezenlijken van het ruimtelijk beleid. Nadat een gemeente een voorkeursrecht heeft gevestigd, is de eigenaar verplicht om, als hij het perceel wil verkopen, dit eerst aan de gemeente aan te bieden. Bij onenigheid over de prijs wordt deze, net als bij onteigening, door deskundigen bepaald. Zoals gezegd, is de WVG van toepassing als de eigenaar wil verkopen. Dit in tegenstelling tot de Onteigeningswet, die van toepassing is in het geval de eigenaar heeft aangegeven niet te willen verkopen en ook niet aan de bestemming mee te willen werken. Als de eigenaar niet wil verkopen, heeft hij dus ook geen nadeel van de vestiging van het bedrijfspand huren Tilburg  voorkeursrecht. Voor de vestiging van het voorkeursrecht gelden de volgende voorwaarden: • Andere bestemming (artikel 2 WVG). Voorwaarde is dat het gaat om een perceel waarvoor de gemeente een andere (niet-agrarische) bestemming, zoals woningbouw, bedrijventerrein, wegenaanleg of groenvoorziening, dan de bestaande wil (en kan) realiseren. • Uitbreidingscapaciteit. Volgens de WVG moet aan de gemeente ‘uitbreidingscapaciteit’ zijn toegekend. Wat dit laatste precies inhoudt, blijkt niet uit de WVG. Jurisprudentie laat zien dat het bij de uitbreidingscapaciteit moet gaan om een taakstelling die van hoger hand is opgelegd. Dit kan bijvoorbeeld een streekplan zijn. Dat de gemeente de mogelijkheid heeft om bebouwing uit te breiden, is niet voldoende. Indien een voorkeursrecht is gevestigd, kan de eigenaar van het perceel pas tot vervreemding overgaan, nadat hij de gemeente in de gelegenheid heeft gesteld het desbetreffende goed te kopen. Deze aanbiedingsplicht geldt niet in alle gevallen; een aantal vervreemdingen is uitgezonderd van toepassing van het voorkeursrecht. Een voorbeeld daarvan betreft het geval waarin een (verkoop)overeenkomst bij notariële of geregistreerde onderhandse akte is aangegaan vóór de publicatie van het voorkeursrecht in de Staatscourant. De procedure voor het ‘vestigen en uitoefenen van voorkeursrecht’ kent de volgende vier fases: a. Administratieve fase/aanwijzing. • De vestiging van het voorkeursrecht vindt plaats door een aanwijzingsbesluit van de gemeenteraad of, vooruitlopende daarop, door de publicatie van het voorstel daartoe van B. en W. • Een besluit tot vestiging, alsook een voorvestiging, treden in werking daags na de dagtekening van de Staatscourant waarin de neerlegging ervan bekend is gemaakt. b. Uitoefenen voorkeursrecht. • De verkoper moet een voorgenomen vervreemding melden aan B. en W. OVERIGE JURIDISCHE ASPECTEN • B. en W. beslissen binnen acht weken of de gemeente in beginsel tegen een nader overeen te komen prijs wenst te kopen (beginselbesluit). • Indien dit besluit negatief is of als B. en W. de termijn van acht weken overschrijden, is de verkoper gedurende drie jaren vrij om aan derden te vervreemden. • Bezwaar en beroep tegen dit besluit zijn op grond van de Awb mogelijk. • Indien het besluit positief is, moeten B. en W. met de verkoper in onderhandeling treden over de verkoop. • Indien de verkoper niet wil onderhandelen met de gemeente, bestaat de mogelijkheid om binnen vier weken na ontvangst van de bekendmaking van het beginselbesluit, aan GS ontheffing te verzoeken van de verplichting om met de gemeente te onderhandelen over de verkoop. GS moeten binnen zes weken na ontvangst van dit verzoek beslissen over deze eventuele ontheffing. Indien een ontheffing wordt verleend, heeft de verkoper de vrijheid om het perceel aan derden te vervreemden. c. Prijsonderhandeling. • De verkoper kan aangeven dat hij op kosten van de gemeente een deskundigenadvies over de prijs wil laten uitbrengen. B. en W. dienen binnen twee weken na de ontvangst van dit verzoek de rechtbank te verzoeken de deskundigen te benoemen en advies te geven. • Nadat het deskundigenadvies is uitgebracht, dienen B. en W. binnen vier weken te kiezen tussen de volgende drie mogelijkheden: (1) de rechtbank vragen een oordeel uit te spreken over de redelijkheid van het advies, (2) de verkoper laten weten dat zij instemmen met het advies, (3) de verkoper laten weten dat de gemeente van de aankoop afziet. d. Overdracht grond. • Indien de rechtbank wordt verzocht de prijs te bepalen, wordt een rechter-commissaris benoemd, die de deskundigen zal vragen een nader advies over de verkoopprijs uit te brengen. Vervolgens zal de rechtbank na een terechtzitting uitspraak doen. Gedurende drie maanden na dagtekening van de beschikking van de rechtbank is de gemeente, indien de verkoper dat verlangt, verplicht haar medewerking te verlenen aan de totstandkoming van de leveringsakte tegen de door de rechtbank vastgestelde prijs. De verkoper kan besluiten om alsnog van de verkoop af te zien. • Inschrijving in openbare registers van vervreemdingen anders dan aan de gemeente, vindt alleen plaats indien er een notariële verklaring is opgenomen, waarin wordt gesteld dat zij niet in strijd is met de WVG.

vastgoed

vastgoed

 

De eerste methode komt alleen in aanmerking voor de honorering van standaardwerkzaamheden voor een bouwproject. Een nadeel ervan is dat er een goedkoop kantoor huren Den Haag  directe relatie gelegd wordt tussen de financiële omvang van een project en de betaling aan de architect. Hierdoor wordt de architect niet echt gestimuleerd tot kostenbewust ontwerpen.

COMMERCIEEL VASTGOED

Auteursrecht Op het ontwerp van een architect bestaat op grond van de Auteurswet en de SR auteursrecht. Het ontwerp moet hiertoe wel een zekere mate van originaliteit bezitten, maar hieraan worden in de rechtspraak geen hoge eisen gesteld. Het auteursrecht geeft de architect het uitsluitend recht om het ontwerp en dergelijke openbaar te maken en te verveelvoudigen. Dit recht verschaft de architect een bedrijfspand huren Tilburg  sterke positie tegenover de opdrachtgever. Deze heeft namelijk de toestemming van de architect nodig voor het doen uitvoeren van het ontwerp, aangezien dit te beschouwen is als een openbaarmaking. Daarnaast heeft de architect het recht zich te verzetten tegen wijzigingen in het werk. Hierna zal aan de hand van literatuur en jurisprudentie aandacht besteed worden aan de auteursrechten van een architect in relatie tot het wijzigen dan wel het slopen van een bouwwerk. a. Wijziging van een bouwwerk
Bij wijziging van een bouwwerk wordt onderscheid gemaakt tussen wijzigingen die aangemerkt moeten worden als een misvorming of verminking en overige wijzigingen. De laatste zijn toegestaan, mits ze van zodanige aard zijn dat het van de architect niet redelijk zou zijn zich daartegen te verzetten.
Het gaat dan bijvoorbeeld om een eigenaar die naderhand bepaalde wijzigingen wil aanbrengen en de architect die dan een beroep doet op de bepalingen van de Auteurswet. In zo’n geval zullen het belang van de architect bij ongerepte instandhouding van zijn creatie en dat van de eigenaar bij aanpassing in verband met gewijzigde omstandigheden tegen elkaar afgewogen worden. Wijzigingen die als misvorming of verminking moeten worden aangemerkt, zijn zonder meer niet toegestaan. Daarbij vindt geen belangenafweging plaats. De wet stelt wel als eis dat (mogelijke) nadelige gevolgen voor de architect als het gaat om eer, naam of zijn waarde als maker, aantoonbaar zijn.
Een architect kan bij overeenkomst afstand doen van het recht zich te verzetten tegen een wijziging in het werk. Het recht zich te verzetten tegen misvorming, verminking of andere aantasting blijft altijd in het bezit van de architect; hij kan hier geen afstand van doen.
Conclusies uit de rechtspraak Als een architect een wijziging aan een gebouw dat hij ontworpen heeft, wenst te voorkomen, zal zijn vordering altijd primair gegrond zijn op een
 BOUW- EN AANBESTEDINGSRECHT

misvorming, verminking of andere aantasting, omdat daarbij geen belangenafweging plaatsvindt. Bij een belangenafweging wordt doorgaans namelijk meer belang gehecht aan de gebruiksfunctie van het bouwwerk dan aan het geestelijk eigendom van de architect. Tot welke uitspraak een rechter zal komen, valt meestal moeilijk te voorspellen. De ene rechter is sneller geneigd van misvorming of verminking te spreken dan de andere. Een belangrijk aspect daarbij is de mate van exclusiviteit van het bouwwerk.
Jurisprudentie auteursrecht architect
De Meerpaal in Dronten werd in kantoorruimte huren in eindhoven 1967 gebouwd. Aangezien het gebouw reeds langere tijd niet geschikt is voor het doel waarvoor het bestemd is, te weten een multifunctioneel gemeenschapscentrum, werd twintig jaar na de bouw besloten tot een verbouwing. De architect was van mening dat de voorgenomen verbouwing zijn creatie aantastte en spande een kort geding aan. De president kwam tot de conclusie dat de architect in beginsel niet het recht had zich te verzetten tegen de hoogst noodzakelijke aanpassingen. De exploitatiemogelijkheden waren zo teruggelopen dat de gemeente niets meer kon beginnen met het gebouw. Bovendien leidde de verbouwing niet tot een onherkenbare verandering van De Meerpaal. De architect van het gemeentehuis van Tietjerksteradeel verzette zich tegen het aanbrengen van zonwering aan de buitenkant van het gebouw, omdat deze het karakter van het gebouw (voorgevel van zwart spiegelend glas) in vergaande mate zou aantasten en er derhalve sprake was van verminking. Nadat de president het  bedrijfspand huren haarlem gemeentehuis had bezichtigd, gaf hij de architect gelijk. Hij oordeelde dat de gemeente moest kiezen voor het duurdere alternatief, een airconditioningsysteem.
Uit het Meerpaal-arrest blijkt dat een architect niet het recht heeft zich tegen iedere wijziging in een bouwwerk te verzetten. Er dient sprake te zijn van een wijziging waardoor het wezen en het aanzien van het bouwwerk onherkenbaar zouden veranderen, zonder dat daartoe op grond van de gewijzigde gebruiksbehoeften van de eigenaar de noodzaak bestond. Uit de jurisprudentie tot nu toe kunnen de volgende conclusies getrokken worden: Naarmate een opdrachtgever meer behoefte heeft aan een uniek ontwerp voor een uniek bouwwerk op een unieke plek, te ontwerpen door een gerenommeerd architect, moet hij er rekening mee houden dat hij beperkt zal zijn in zijn mogelijkheden het gebouw

bouwstenen

bouwstenen

in de overlegstructuur zijn besproken, worden zij als uitgangspunt gebruikt bij het berekenen van de ruimtebehoefte. Het moge duidelijk zijn dat deze uitgangspunten zorgvuldig in overleg moeten worden vastgesteld. Het goedkoop kantoor huren Den Haag  PvE wordt compleet gemaakt door de ruimtebehoefte toe te voegen voor ondersteunende functies als restaurant, sanitair en huishoudelijke functies. Hiervoor zijn veelal normen beschikbaar, die zijn ontleend aan eerder gerealiseerde, vergelijkbare projecten. De brutovloeroppervlakte wordt vervolgens bepaald door de berekende ruimtebehoefte in nuttige m2 te vermenigvuldigen met de bruto-nuttigfactor. Het is efficiënt om tegelijkertijd met de inventarisatie van benodigde ruimtes enkele basisgegevens per ruimte te verzamelen. Deze zijn nodig om tot een goede clustering van ruimtes te kunnen komen. Het gaat om: • De benodigde draagkracht van de vloer • De benodigde vrije vertrekhoogte • Noodzakelijkheid van daglicht 4.7.4 Flexibiliteit ‘Voorspellen is moeilijk, vooral als het om de toekomst gaat.’
Deze uitspraak van Wim Kan is kenmerkend voor de meeste organisaties. De planhorizon bedraagt veelal drie tot vijf jaar. Huisvesting kent echter een economische levensduur van circa dertig jaar. Veelal bedraagt de functionele levensduur circa zeven jaar, waardoor gedurende de economische levensduur meerdere malen functionele aanpassingen noodzakelijk zijn. Situaties waarin flexibiliteit gewenst is, zijn bijvoorbeeld:
• Een organisatie kent grote pieken en dalen in de bezetting van het kantoor. Het bedrijfspand te huur Tilburgkan zelfs voorkomen dat gedurende bepaalde periodes delen van het gebouw moeten worden verhuurd aan een andere partij. • Twee organisaties fuseren. De structuur van de nieuw te vormen organisatie ligt nog niet vast. Groei of krimp op onderdelen is niet uitgesloten. Gezamenlijke huisvesting wordt echter gezien als belangrijke voorwaarde voor het succes van de nieuwe onderneming. • Een organisatie wil zijn werkwijzen en extern imago ingrijpend veranderen. Er moet onder andere meer op projectbasis worden samengewerkt. Het uitgangspunt daarbij is dat groepen medewerkers in de tijd zullen groeien, krimpen of veranderen van samenstelling. De huisvesting moet deze nieuwe werkwijze ondersteunen.

DE GEBRUIKER

Bij het opstellen van een bedrijfspand te huur Tilburg PvE moeten daarom de volgende principes worden gehanteerd: • Programmeer (en bouw!) niet als krimpfolie rondom een tijdgebonden opname van een organisatie, maar zoek naar de ‘grote gemene deler’ wat soorten ruimtes betreft. Hanteer marges, zodat de organisatie kan ‘ademhalen’ in het gebouw. • Bouw voor de beoogde gebruiker of groep gebruikers de meest geschikte soort flexibiliteit in. Er zijn drie hoofdredenen voor het nastreven van flexibiliteit in het gebou wontwerp: • Vergroting van de gebruiksmogelijkheden in het dagelijks gebruik. • Verlenging van de functionele levensduur van het gebouw. • Grotere courantheid en hogere restwaarde. De eerste doelstelling levert onmiddellijk rendement, en is daarmee voor de meeste organisaties de meest interessante. De mate waarin flexibiliteit moet worden ingebouwd en de soort flexibiliteit zijn echter afhankelijk van de bedrijfsprocessen die gehuisvest moeten worden. De te volgen werkwijze is daarom: • Maak een analyse van de bedrijfsprocessen en de daarin optredende veranderingen. Hoe vaak komt een verandering voor die leidt tot functionele aanpassingen? • Inventariseer in welke mate de functionele aanpassingen het bedrijfsproces mogen verstoren. Mag een verbouwing bijvoorbeeld een week duren of moet een functionele aanpassing zonder overlast te bezorgen binnen twee uur gerealiseerd zijn? • Maak een inventarisatie van mogelijke voorzieningen met betrekking tot flexibiliteit en de daarmee gepaard gaande kosten. • Bepaal aan de hand van een bedrijfseconomische afweging de meest geschikte vorm van flexibiliteit.

SOORTEN FLEXIBILITEIT

Er worden vijf verschillende soorten flexibiliteit onderscheiden. Hierna wordt per soort aangegeven hoe deze in het  kantoor huren eindhoven gebou wontwerp kan worden toegepast. •
• Gebruiksflexibiliteit of programmatische flexibiliteit Dit is de mogelijkheid bestaande ruimtes voor andere functies te gebruiken dan aanvankelijk voorzien, zonder dat muren worden verplaatst. Dit is in het gebruik de minst kostbare vorm van flexibiliteit. 

COMMERCIEEL VASTGOED

Ruimtes dienen zo veel mogelijk identiek te zijn qua vorm, afmetingen en technische uitrusting. Ruimtes dienen een vloeroppervlakte te hebben vanaf circa 12 nuttige m2. – Wanneer alternatieve functies een ander vloeroppervlakte vergen, dient de standaard op de grootste ruimtebehoefte te worden afgestemd. Ruimtes dienen goede proporties te hebben, bijvoorbeeld lengte : breedte als 1,5: 1. Tussen twee ‘harde’ functies (telefooncentrale, representatieve vergaderruimte, ruimtes die voorzien zijn van veel technische infrastructuur) moeten bij voorkeur geen functies geplaatst worden, die in de tijd een wisselende ruimtebehoefte hebben. – De gebouwgebonden technische installaties (klimaatinstallatie, ICT) en de binnenafwerking dienen te zijn afgestemd op wisselend gebruik van ruimtes. De te kiezen specificaties dienen te zijn afgestemd op de bedrijfsruimte te huur Haarlem  grootste gemene deler. • Indelingsflexibiliteit of interne flexibiliteit Dit is de mogelijkheid om door het verplaatsen van wanden een nieuwe ruimtelijke indeling tot stand te brengen binnen de bestaande buitenmuren. – De gevelindeling, de uitvoering van de plafonds en het ontwerp van de gebouwgebonden technische installaties dienen te zijn afgestemd op een wisselende ruimtelijke indeling. – De keuze van het type binnenwanden dient te zijn afgestemd op de frequentie van verandering van de ruimtelijke indeling. Hierbij is de tijd die maximaal benodigd is voor het uitvoeren van de verbouwing, van belang. Tevens is van belang of de verbouwing stofvrij moet kunnen worden uitgevoerd. •
• Externe flexibiliteit Dit is de mogelijkheid om bestaande buitenmaten van het gebouw te vergroten. Het terrein en/of het bouwvolume moeten uitbreiding mogelijk maken. Veelal wordt gebruikgemaakt van het ‘terrasbouwconcept’. De technische infrastructuur aan het einde van een reeks van ruimtes of voorzieningen wijkt niet af van de standaard (‘open-eind- structuur’). Bij installaties dienen de capaciteit en de dimensione- ring van de installatiecomponenten op uitbreiding te zijn afgestemd. – De draagconstructie van het gebouw en de detaillering van de gevel moeten uitbreiding mogelijk maken. Het meest eenvoudige voorbeeld is de fabriekshal waar een vloerveld aan toegevoegd wordt.

DE GEBRUIKER

Afstotingsflexibiliteit Dit is de mogelijkheid bepaalde delen van het gebouw te verwijderen, zonder dat dit consequenties heeft voor het functioneren van de overige gedeelten van het gebouw. – De bouwmassa moet zodanig zijn vormgegeven dat delen van het gebouw eenvoudig kunnen worden afgestoten of aan derden kunnen worden verhuurd, zonder dat afbreuk wordt gedaan aan het ruimtelijk concept. Indien er sprake is van aparte delen, moeten deze op logische wijze bruikbaar en herkenbaar zijn. – De entrees, trappenhuizen en liften dienen zodanig in het gebouw te zijn geplaatst dat gedeelten van het gebouw apart kunnen worden gebruikt c.q. verhuurd. – Het demontabel maken van gebouwdelen als gevels, draagconstructie en installaties kan overwogen worden.
Genoemde vormen van flexibiliteit zijn vanuit de techniek beschreven. Vanuit de bedrijfseconomie wordt echter veelal ook een flexibiliteitseis gesteld. Deze vorm van flexibiliteit wordt hier aangeduid als ‘financiële flexibiliteit’.
• Financiële flexibiliteit. Dit is de mogelijkheid om financiële middelen zodanig in te zetten dat de primaire bedrijfsdoelen optimaal worden gerealiseerd. Dit betekent dat het vermogen van de organisatie niet wordt vastgelegd in ondersteunende voorzieningen als (onder andere) huisvesting, maar kan worden gebruikt voor bijvoorbeeld productontwikkeling, samenwerkingen of het verwezenlijken van groeiambities. Dit heeft de volgende consequenties voor huisvesting: – De huisvesting kan gemakkelijk worden afgestoten. Dit betekent dat huurcontracten op korte termijn kunnen worden beëindigd. Huisvesting in eigendom heeft zodanig courante eigenschappen dat verkoop op korte termijn mogelijk is. Zowel voor de huursituatie als voor de eigendomssituatie geldt dat financiële flexibiliteit een prijs heeft. – Er wordt gekozen voor een korte terugverdientijd van investeringen voor bijvoorbeeld het realiseren van interne flexibiliteit. Een periode van vijf tot zeven jaar is heel gebruikelijk. Voor mogelijke aanpassingen na deze periode worden bij voorkeur niet onmiddellijk investeringen gedaan. Veelal wordt de contante waarde berekend van de kosten van een dergelijke toekomstige aanpassing. Vervolgens wordt een financiële reservering gemaakt.

Beheer en exploitatie

Beheer en exploitatie

Op het moment dat het object door de aannemer is opgeleverd komt het in de beheer- en exploitatiefase. In deze fase moet het gebouw onder andere in stand (technisch onderhoud) en schoon (schoonmaakonderhoud) worden gehouden. Daarnaast worden gebouwgebonden kosten gemaakt voor energieverbruik, verzekeringen, belastingen en dergelijke.
Wie waarvoor verantwoordelijk is is vooral afhankelijk van de eigendomssituatie: zijn eigendom en gebruik gescheiden of is goedkoop kantoor huren Den Haag  eigenaar tevens gebruiker? In het eerste geval wordt vaak gebruik gemaakt van externe vastgoedbeheerders, in het tweede geval zijn de verschillende beheertaken ondergebracht bij het ‘facility management’.

 

kantoor huren tilburg

VASTGOEDMANAGEMENT

De beleggers, als eigenaren – niet gebruikers, maken vaak gebruik van professionele vastgoedbeheerders of ‘vastgoedmanagers’. Beheerorganisaties zoals hier bedoeld houden zich uitsluitend bezig met de instandhouding van het onroerend goed. Primair belang hierbij is het scheppen van randvoorwaarden voor continuering van een zo hoogwaardig mogelijk gebruik. Onderscheid wordt traditioneel gemaakt in commercieel, technisch en administratief beheer. Uitoefening van één of een combinatie van meerdere beheeractiviteiten komt voor.
Commercieel beheer betreft het befrijfspand te huur in Eindhoven afstemmen van geld, gebruiker en object. Per soort gebruiker (markt) wordt voortdurend afgewogen op welke wijze het beschikbare onroerend goed optimaal zou kunnen worden aangeboden.

ONTWIKKELEN, BOUWEN EN GEBRUIKEN 

Binnen randvoorwaarden wordt het object indien noodzakelijk aangepast aan ontwikkelingen in de markt. de bedrijfsruimte te huur Tilburg vereist een voortdurend contact met de huurdersmarkt, een goed oog voor de ontwikkeling van de vraag en de creativiteit om ontwikkelingen te vertalen in vastgoedconcepten. Technisch beheer betreft de technische instandhouding van een gebouw. Hiertoe behoren het uitvoeren van inspecties, het goedkoop kantoor huren Den Haag maken van meerjarenplanningen voor onderhoud en het coördineren van en toezien op de uitvoering daarvan. Klachtenonderhoud en kleine functionele aanpassingen worden ook tot het technisch beheer gerekend. Administratief beheer betreft alle administratieve activiteiten, die gepaard gaan met het dagelijks in gebruik hebben van onroerend goed. Hiertoe behoren het registreren van inkomsten en uitgaven (huur, kosten van aannemers), het verzorgen van vergunningen en ontheffingen en het opstellen van financiële planningen (afschrijvingen, reserveringen).

FACILITY MANAGEMENT

Eigenaren – gebruikers zijn veel minder geneigd om het beheer van hun eigendom geheel uit te besteden. Vaak wordt dit beheer gecombineerd met allerlei andere dienstverlening aan de organisatie als onderdeel van het facility management. De ontstaansgeschiedenis van facility management is nauw verbonden met het ontstaan van kantoren zelf. Vroeger bevond de interne dienstverlening zich aan de zijlijn van het primaire proces en kreeg weinig aandacht van het kantoorpand huren Haarlem management. Vanaf de jaren ‘60 stijgen, onder andere door automatisering en hogere kwaliteit, de totale kosten van de werkplek. Ook de facilitaire ondersteuning wordt steeds intensiever. Door deze dienstverlening (denk aan post, computerondersteuning, verwarming, lunchvoorziening, licht etc.) kan de kantoormedewerker zich richten op het eigenlijke werken zoals het uitvoeren van administratieve werkzaamheden, vergaderen etc.. Voor het leveren van deze faciliteiten zijn echter steeds meer specialistische disciplines nodig. Een professionele benadering vraagt een integrale bedrijfskundige invalshoek, waarbij de aandacht verschuift van operationeel naar tactisch en strategisch niveau. De afgelopen decennia is het ‘facility management’ steeds meer als een zelfstandig vakgebied beschouwd om: • organisatorische redenen (back to core business, professionalisering, interne verzelfstandiging); • technische redenen (technische ontwikkelingen); • maatschappelijke redenen (wet- en regelgeving op het gebied van arbo en milieu); • economische redenen (kostenbeheersing).

COMMERCIEEL VASTGOED

Eind jaren 70 is het idee facility management toegankelijk gemaakt voor een breed publiek in Nederland. De definitie waarmee dit begrip toen door Regterschot is geïntroduceerd, legde de nadruk op het integraal managen van huisvesting, services en middelen. Het denken over, en de positie van facility management, is na deze tijd steeds verder ontwikkeld. Facility management is inmiddels doorgedrongen tot het strategisch niveau van organisaties. Op dit moment wordt bij veel facilitaire organisaties gezocht naar het kunnen bieden van een optimale toegevoegde waarde voor (de ontwikkeling van) het primaire proces. Hierbij wil de facilitaire organisatie ‘maatwerk’ leveren naast de reeds bestaande ‘confectie’. Per type organisatie kan de toegevoegde waarde en inhoud van facilitaire ondersteuning immers sterk verschillen. In dit kader wordt onder andere verwezen naar de publicaties betreffende het Berenschot facility excellence model