Balanced ScoreCard (BSC)

Balanced ScoreCard (BSC) Deze module ( 1 0. 1 .6) is ontwikkeld om de dagelijkse processen in de vastgoedorganisatie te kunnen volgen en de ontwikkeling ervan te relateren aan de strategische doelen van de organisatie. Tevens leent de module zich bij uitstek voor benchmarking van de bedrijfsprocessen. HuisvestingsSatisfactie (HS) Voor het goedkoop kantoor huren eindhoven inventariseren en analyseren van de aangeboden huisvestingskwaliteit, is de HS-module ontwikkeld. Met deze module is het mogelijk de tevredenheid, wensen en behoeften van gebruikers en/of bewoners in kaart te brengen, aan de hand van – eventueel zelfontwikkelde – enquêteformulieren. Conditiemeting (CM) De CM-module wordt ingezet om zicht te krijgen op de technische kwaliteit. Dit dient om het meerjarenonderhoudsplan te kunnen opstellen, toetsen en actualiseren. Door bij de inspectie van een vastgoedobject goedkoop kantoor huren Den Haag de bouwdelen op hun kwaliteit te beoordelen en de gebreken van elk bouwdeel te inventariseren, wordt inzicht verkregen in de technische staat van het vastgoed als geheel. Als uitgangspunt geldt dat de resultaten van de inspectie tot objectieve resultaten en een meetbare norm leiden. De voordelen van het gebruik van de Conditiemeting zijn: eenduidigheid in communicatie; analyseren van vastgoed op technische kwaliteit; – referentiekader voor het opstellen, toetsen en actualiseren van het meerjarenonderhoudsplan; – controle op de uitvoering van het onderhoud; eenvoudige en snelle manier voor het bewaken van de technische kwaliteit van vastgoed, met name voor en door het uitvoeren van vervolginspecties. 444 BIJLAGE 4 VASTGOEDMANAGEMENTINFORMATIESYSTEEM INTEGRAAL BEHEER VAN VASTGOED (!BV) Gebouw in GebruikAnalyse / Programma van Eisen voor Instandhouding (GGA/PVE-I) Gebouwen en/of gebouwdelen kunnen worden beoordeeld naar: gebruiksfunctie wonen / werken / recreëren / opslag / combinatie ontwerp ruimtelijk / materiaaltoepassing / architectuur menselijk welbevinden diversiteit van opvattingen / interpretaties tijd waarin ze zijn gebouwd goedkoop kantoor huren haarlem materiaaltoepassing / omgaan met energie en milieu plaatsgebondenheid binnenstad / buitenwijk / klimaat – veranderingsgevoeligheid bestemmingswijzigingen / goedkoop kantoor huren tilburg bouwkundige wijzigingen – materialen / constructies aansluitingen / overgangen – uitvoeringstechnisch stapelbouw / montagebouw / gietbouw

Vastgoed in exploitatie

12 Opgaven 1. Vastgoed in exploitatie: een algemeen begrippenkader 1. Beschrijf de externe en interne functie van vastgoed. 2. Noem enkele goedkoop kantoor huren eindhoven actoren en factoren van de vastgoedmarkt. 3. Beschrijf de begrippen economische en technische levensduur van vastgoed. 4. Beschrijf het generieke model verval van vastgoed. 5. Beschrijf het prestatievermogen van vastgoed. 6. Door welke invloeden neemt het prestatievermogen van goedkoop kantoor huren Den Haag vastgoed af? 2. Management 1. Wat is management? 2. Beschrijf de rollen van de manager. 3. Beschrijf de stijl van leiderschap. 4. Wat houdt goed management in? 5. Op welke waarden is goed management gericht? 6. Wat is het vierogenprincipe? 3. Vastgoedmarkt: een algemeen begrippenkader 1. Geef een algemene beschrijving van de vastgoedmarkt. 2. Benoem de determinanten met betrekking tot de vraag naar vastgoed en licht deze toe. 3. Beschrijf de wet van de afnemende vraag naar vastgoed. 4. Benoem de goedkoop kantoor huren tilburg centrum determinanten met betrekking tot het aanbod van vastgoed en licht deze toe. 5. Beschrijf de wet van het toenemende aanbod van vastgoed. 6. Beschrijf marktevenwicht. 7. Beschrijf marktonevenwicht, aanbodoverschot. 8. Beschrijf marktonevenwicht, vraagoverschot. 9. Geef de belangrijkste verschillen tussen de gebruikersmarkt en de beleggingsmarkt. 1 0. Beschrijf de varkenscyclus dan wel vastgoedcyclus. 4. Trends in goedkoop kantoor huren haarlem vastgoedmanagement 1. Omschrijf het begrip trend. 2. Welke soorten trends zijn er? 3. Hoe ontstaan trends? 4. Welke trends ziet u binnen het vastgoedmanagement optreden?

Functiespecialisatie

Functiespecialisatie Bij functiespecialisatie gaat het om de individuele werkplek, het aantal taken en de variatie in die taken van een individuele medewerker. Functies kunnen horizontaal en verticaal worden gespecialiseerd. Horizontale specialisatie betekent dat er weinig taken worden verricht en dat de variatie klein is. Verticale specialisatie betreft de sturing. Er is dan een scheiding aangebracht tussen uitvoering en beheersing in de rol van een afdelingshoofd (Mobach en Rogier, 1 995, p. 46 1). De auteurs beschrijven de invloed van functiespecialisatie op het bedrijfsgebouw aan de goedkoop kantoor huren eindhoven hand van twee voorbeelden. Het eerste heeft betrekking op het gevangenis- en het tweede op het apotheekwezen. 381 11.4.2 VASTGOEDMANAGEMENT In de koepelgevangenissen uit de 1 9′ eeuw kon één bewaker in het middelpunt van het panopticum alle celdeuren in de gaten houden. Het takenpakket van de gevangenisbewaarder was hierdoor vrij beperkt. Hij had er weinig zeggenschap over (centralisme). De Bijlmerbajes werd – op basis van nieuwe denkbeelden uit de sociale psychologie – heel anders ontworpen. Het goedkoop kantoor huren Den Haag uitgangspunt was decentralisatie, waardoor het takenpakket van het personeel er heel anders uit ging zien. In de Bijlmerbajes gaat het personeel intensiever met de gevangenen om. Er zijn zes torens met elk een eigen directie en er zijn per toren 120 gedetineerden, in afgesloten eenheden met 12 gedetineerden. Dit heeft het takenpakket van het personeel enorm verbreed. Nieuwere gevangenissen bouwen echter voort op de oude koepelgedachte. Het ontwerp van de Bijlmerbajes bleek namelijk niet in overeenstemming te zijn met het managen van de primaire processen in de organisatie. Dat blijkt uit de volgende artikelen: 382 De Bijlmerbajes is gebouwd in de jaren dat de Nederlandse verzorgingsstaat zijn hoogtepunt goedkoop kantoor huren haarlem beleefde (red. jaren zeventig). De tijd van ontzagwekkende koepelgevangenissen waar een alziend oog alle cellen vanuit één centraal punt in de gaten kon houden, leek voorbij. De boef was een ‘gedetineerde’ geworden en de gevangenis een ‘penitentiaire inrichting’. In het eerste ontwerp had het echtpaar Pot-Keegstra de Bijlmerbajes voorzien van een zwembad, een tuinderij en een park vol creatieve toestellen. Maar dat ging zelfs het hervormingsgezinde ministerie van Justitie te ver “. Maar in 1 993 erkende mevrouw Pot-Keegstra dat de Bijlmerbajes niet geworden was wat ze ervan had gehoopt. De paviljoens bleken geen helende werking goedkoop kantoor huren tilburg centrum op de gedetineerden te hebben, maar maakten de exploitatie van de Bijlmerbajes wel veel duurder dan die van een orthodoxe gevangenis. Dit gebouw vreet gewoon geld, aldus de directeur: “Tachtig procent van het totale budget gaat op aan personeel. Een heel nieuw gebouw neerzetten is op de lange termijn goedkoper.” (Bron: NRC Handelsblad, 9 augustus 2000)

Marktwerking in de gezondheidszorg

Marktwerking in de gezondheidszorg drijft organisatie en huisvesting nog verder tot elkaar Ziekenhuizen zijn op zoek naar een eigen profiel. Er is daarnaast een nieuw organisatiemodel nodig, en een nieuwe organisatie verlangt nieuwe huisvesting. In de ziekenhuissector voltrekt zich op dit moment een omslag die onomkeerbaar is. De overstap naar de vrije markt en – dus – concurrentie gaat snel. De zorgaanbieders worden geprikkeld goede kwaliteit te leveren tegen een goedkoop kantoor huren eindhoven scherpe prijs. De marktwerking in de zorg leidt tot een significante koerswijziging. Zo vindt een verschuiving plaats van aanbod- naar vraagsturing. De patiënt wordt consument en gaat niet meer vanzelfsprekend naar het ‘eigen’ ziekenhuis in de buurt. Er wordt geshopt op grond van behoefte, kwaliteit en reputatie en niet meer op nabijheid. Er moet nu nog meer rekening worden gehouden met de consumenten en andere belanghebbenden, zoals patiëntenverenigingen en zorgverzekeraars. De overheid houdt als marktmeester wel goedkoop kantoor huren den haag een oogje in het zeil, want er mogen geen patiënten buiten de boot vallen. In de strijd om de gunst van de cliënt ( patiënt) of het contract (verzekeraar) moeten ziekenhuizen klantgericht werken, hun diensten nog nadrukkelijker afstemmen op de wensen 362 H UISVESTI NGSMANAGEM ENT 1 1.1.1 en behoeften van cliënten en zorgen voor een gevarieerd aanbod van diensten die zo goed mogelijk aansluiten op de individuele behoeften van cliënten. Innovatie zoeken zij in de customer intimacy en de beleveniszorg. Patiënten beweren dat de medische kwaliteiten leidend zijn bij de keuze van het ziekenhuis, maar in de praktijk blijkt dat zij ondanks goedkoop kantoor huren haarlem de invoering van prestatie-indicatoren voor de zorg niet in staat zijn de medische kwaliteit van een arts te beoordelen. De zorgaanbieder wordt niet afgerekend op medische professionaliteit, maar op bijzaken zoals de glimlach van de verpleegster, de kwaliteit van de maaltijd, de afstand tot de parkeerplaats en de uitstraling van de huisvesting. Het inzicht dat klanten de kwaliteit van de medische zorg beoordelen op basis van omgevingsfactoren leidt ertoe dat veel ziekenhuizen zoeken naar speerpunten die patiënten aanspreken maar vanuit het oogpunt van goede medische zorg bijzaken zijn, zoals service of toegankelijkheid. In de overstap van de aanbodnaar vraaggerichte medische zorg zoeken de ziekenhuizen naar een bijpassend profiel. Het accent verschuift van be good and teil it naar be good and prove it. Generieke claims worden vervangen door specifieke beloften en de eenduidige categorie ziekenhuizen splitst zich af in subcategorieën. Zo presenteren goedkoop kantoor huren tilburg centrum de Isala Klinieken uit Zwolle zich als centres of excellence, het MMC te Veldhoven en Eindhoven met ‘Zorg met een accent’, het Martiniziekenhuis in Groningen met een gebouw als healing environment. De aandacht van ziekenhuisbestuurders en hun Raden van Toezicht is de laatste jaren vooral uitgegaan naar kostenbeheersing en efficiëntie. Nu is de tijd om meer aandacht te schenken aan opbrengstverhoging. Dat vereist een integrale visie waarin de bedrijfsvisie van de ziekenhuisorganisatie synchroon loopt met de huisvestingsvisie. Wie een heldere positionering kiest, moet met veel factoren rekening houden, waaronder doelgroepen, de persoonlijke affiniteit van de medische staf, de boegbeeldfunctie van de directie, het bestuursmodel en de betrouwbaarheid van het financiële beleid. De gemaakte keuzes hebben gevolgen voor de huisvesting die de organisatie faciliteert. Huisvesting is een strategisch goed: van kostenpost naar exploitatie-item ter ondersteuning van de business! Wie zich niet weet te profileren trekt geen patiënten. En wie dat niet doet, gaat failliet. Ook dat is een kwestie van marktwerking. De zorg moet leiden tot een betaalbaar, efficiënt, doelmatig ingericht zorgstelsel. Daarbij moeten kwaliteit, continuïteit en toegankelijkheid van zorg gegarandeerd blijven. Wel zijn er risico’s: continuïteitsrisico’s voor de zorgaanbieders en kwaliteitsrisico’s voor de patiënt. Ziekenhuisorganisaties zijn financieel verantwoordelijk voor de investeringen in de huisvesting en in zorginnovaties. Dit betekent dat de investeringen moeten worden terugverdiend met de zorgproductie. Dat is lastig, omdat de ziekenhuisorganisaties zorg leveren in een prijsvechtmarkt, waarin zorgaanbieders elkaar op prijs beconcurreren om contracten met verzekeraars binnen te halen. Hoge huisvestingskosten of zorginnovaties verhogen de kostprijs, waardoor ondernemende ziekenhuisorganisaties zichzelf bij productieonderhandelingen uit de markt prijzen.

Procesbeheersing

Procesbeheersing Procesbeheersing wordt ook wel action control genoemd. Er zijn vier instrumenten: gedragsbeperking: gaat uit van de veronderstelling dat medewerkers zich zullen misdragen en is daarom een vorm van negatieve beheersing. We onderscheiden fysieke en administratieve beperking. Denk bijvoorbeeld aan de toegang tot een computersysteem; 346 MANAGEMENTCYCLUS 1 0. 1 . 1 – voorbespreking: de leidinggevende spreekt de opdracht eerst door met bedrijfspand huren eindhoven de uitvoerder; verantwoordelijkstelling: gewenste en ongewenste activiteiten worden duidelijk gecommuniceerd naar de medewerkers en afwijkingen worden bestraft of beloond; – redundantie: meer of andere productiemiddelen inzetten om een taak uit te voeren. De kostenstijging is duidelijk en direct meetbaar, zodat het makkelijk wordt een kosten-batenanalyse uit te voeren. Beheersing van de output De beheersing van de output wordt in de praktijk het meest toegepast, vanwege de lage kosten en de eenvoud. Dit instrument kent een vast stappenplan: 1. bepalen van de kritische succesfactoren (KSF): van groot belang voor het behalen van de doelstellingen; 2. bepalen van prestatiemaatstaven: kwantitatieve maatstaf voor de KSF’s; 3. stellen van bedrijfsruimte huren den haag prestatienormen: te behalen waarde van prestatiemaatstaf; 4. meten van feitelijke prestatie: gerealiseerde waarde van prestatiemaatstaf; 5. belonen/straffen van afwijkingen van de norm. Wil dit instrument succesvol zijn, dan zal aan drie voorwaarden moeten worden voldaan. Ten eerste moet de medewerker weten dat de norm aan hem wordt opgelegd. Ook moet de medewerker de prestaties kunnen beïnvloeden. Ten slotte dienen de maatstaven een goede weergave te zijn van de prestaties van de medewerker. Informatie Een management control-systeem is pas goed als de instrumenten uit de vorige paragraaf op een ordelijke manier met elkaar zijn verbonden. Dit blijkt in de praktijk echter lastig te zijn. Alleen de verschillende instrumenten met elkaar bedrijfspand huren haarlem verbinden is niet voldoende. Ze moeten ook worden gevoed met informatie om hun werk te kunnen doen. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de onderhoudstoestand van de portefeuille van een woningcorporatie. Als het management als doel heeft gesteld dat alle woningen goed onderhouden moeten blijven, dan moet men informatie hebben over de feitelijke toestand van de woningen om te kunnen beoordelen of aan deze doelstelling is voldaan. De informatie die het hogere management nodig heeft om de organisatie goed te besturen wordt in de regel verzameld door het personeel op het operationele niveau. Voor hen is het vaak moeilijk te bepalen welke bedrijfspand huren Tilburg informatie wel of niet belangrijk is voor het management. Het management zal dus moeten aangeven welke informatie men wenst te ontvangen en op welke manier. Met andere woorden, het management moet de administratieve organisatie vormgeven. Dit proces kan echter zeer moeizaam verlopen, terwijl de gevolgen van een slecht ingerichte administratieve organisatie kunnen groot zijn.

Uitbreiding van het dienstenpakket

Uitbreiding van het dienstenpakket Door prestatiecontracten aan te bieden neemt het totale dienstenassortiment van de uitvoerende partij toe. Een prestatiecontract is een dienst die gericht is op nazorg aan het gebouw. Uit marktsignalen blijkt dat er bij opdrachtgevers een grote behoefte aan prestatiecontracten bestaat. Om klantgericht te kunnen werken zal de bedrijfspand huren eindhoven uitvoerende partij deze diensten aan opdrachtgevers moeten aanbieden. Co-makership Prestatiecontracten nodigen uit tot de vorming van co-makerships tussen opdrachtgever en uitvoerende partij. Hierbij gaan de ontwerpende en uitvoerende partij een relatie met elkaar aan. Via deze relatie wordt de uitvoerende partij al in het ontwerpproces bij het project betrokken. Een grotere betrokkenheid van de uitvoerende partij met de opdrachtgever is dan ook een groot voordeel voor de uitvoerende partij. Prestatiecontracten als bedrijfsruimte huren den haag nieuw acquisitiemiddel Prestatiecontracten zijn een nieuw en veelbelovend acquisitiemiddel voor uitvoerende partijen bij het verkrijgen van opdrachten voor nieuwbouw- en renovatieprojecten. Prestatiecontracten versterken op deze manier de positie van deze diensten ten opzichte van concurrenten die niet in staat zijn prestatiecontracten aan te bieden. Prestatiecontracten en nieuwe doelgroepen Achter prestatiecontracten gaan nieuwe doelgroepen schuil voor vele uitvoerende partijen. Te denken valt hierbij aan: – grote vastgoedbeheerders zoals beleggers en vastgoedmanagementorganisaties; verenigingen van eigenaren van appartementencomplexen; onderwijsinstellingen; ziekenhuizen; bedrijven met kantoorpanden en fabriekshallen in eigen bedrijfspand huren haarlem beheer. Prestatiecontracten zijn een middel om de bestaande doelgroepen van uitvoerende organisaties te versterken en uit te breiden. Vrijkomend werkkapitaal De cash flows uit het prestatiecontract vormen nieuw werkkapitaal voor uitvoerende partijen. Met dit kapitaal kunnen nieuwe projecten worden gerealiseerd. Men dient zich hierbij wel te realiseren dat het werkkapitaal vreemd vermogen is. Met dit vermogen moeten immers toekomstige onderhoudswerkzaamheden worden gefinancierd. Verlegging van het risico De opdrachtgever verlegt bedrijfspand huren Tilburg het risico met betrekking tot kwaliteit en kosten van onderhoud door prestatiecontracten aan te gaan naar de uitvoerende partij. Uitvoerende partijen kunnen dit risico op hun beurt weer verleggen naar onderaannemers, door prestatiecontracten met onderaannemers af te sluiten.

Duidelijk opgezet budget

Bovengenoemde punten zullen steeds moeten worden doorlopen om een voor ieder duidelijk opgezet budget te kunnen vaststellen. Dit ter beperking van ongewenste overschrijdingen. Het is verstandig de prijsonderhandelingen aan een vaste termijn te koppelen. Binnen deze termijn tracht men vervolgens tot overeenstemming te komen. Indien niet tot overeenstemming kan worden gekomen, na wederzijds redelijk overleg, zou kunnen worden bedongen dat alle tot op heden bedrijfspand huren eindhoven gemaakte afspraken niet meer gelden en dat de opdrachtgever vrij is met een ander uitvoerend bedrijf prijsonderhandelingen te voeren. Hiervoor is het onder andere noodzakelijk een zogenaamde afstandsverklaring door het uitvoerende bedrijf te laten tekenen. Dit kan echter alleen maar van de inschrijver worden verlangd wanneer deze afspraak van tevoren bij de inschrijving is bedongen in bijvoorbeeld een bestekbepaling. Het komt nogal eens voor dat slechts één uitvoerend bedrijf wordt geselecteerd. Voordat hij het bestek en bedrijfsruimte huren den haag een bijbehorende activiteiten- of hoeveelhedenlijst krijgt overhandigd, moet hij een zogenaamde afstandsverklaring tekenen. Een afstandsverklaring houdt in dat hij, de aannemer, geen rechten zal doen gelden als de prijsonderhandeling tussen opdrachtgever en hem mislukken. Slechts als er sprake is van ‘de eerste en enige’ aannemer en indien hij is geselecteerd op basis van algemene gegevens zijnde niet projectgebonden, is de afstandsverklaring van toepassing. De procedure bij de enkel- of meervoudige onderhandse aanbesteding zou als volgt kunnen verlopen: uitnodiging tot inschrijving; bijbehorende activiteiten- of hoeveelhedenlijst; het geven van aanwijzingen ter plaatse met betrekking tot het uit te voeren werk; het ter inzage leggen van de nota van inlichtingen en het proces-verbaal van aanWIJZmg; de inschrijving; prijsonderhandeling met open bedrijfspand huren haarlem begroting, bijvoorbeeld een lijst van onderaannemers die bij het werk zijn betrokken, ter goedkeuring van de bouwdirectie en inzage in de opdrachtverstrekking van de hoofdaannemer en de onderaannemers Door de aannemer te leveren werkplanning en personeelsschema; de aanbesteding; de werkadministratie. 3 16 VASTGOEDMANAGEMENT OP UITVOERINGSVLAK/ OPERATIONEEL NIVEAU 9.3.7 Om tot effectieve en efficiënte aanbestedingen te komen is het noodzakelijk te werken met standaardformulieren. Op deze wijze kan de opdrachtgever de aannemer sturen in zijn informatieverstrekking. De standaardformulieren worden bedrijfspand huren Tilburg door de opdrachtgever aan de aannemer verstrekt om in te schrijven. Dit levert een tweetal voordelen voor de opdrachtgever op. Ten eerste kan de opdrachtgever, doordat elke aannemer afzonderlijk op een eenduidige wijze zijn prijs specificeert, verschillen in prijzen snel en eenvoudig analyseren. Ten tweede kan de opdrachtgever de inschrijvingsbegroting van de aannemer laten afstemmen op de eigen calculatie, zodat een optimale vergelijking tussen eigen begroting en inschrijvingsbegroting ontstaat.

Coördinatie

Coördinatie De relatiebeheerder rekent tot zijn taak de zorg voor een tijdige afstemming met verhuurder en huurder. Veel verstoringen in de relatiesfeer bedrijfspand huren eindhoven zijn geen gevolg van het feit dat werkzaamheden niet worden uitgevoerd, maar ontstaan omdat de werkzaamheden niet volgens een vooropgezet plan en op een vooraf besproken wijze 302 VASTGOEDMANAGEMENT OP UITVOERINGSVLAK/OPERATIONEEL NIVEAU 9. 1 .3 worden uitgevoerd. De grondhouding moet zijn: helder informeren en goed communiceren. Tot de coördinatie door de relatiebeheerder behoren ook bedrijfsruimte huren den haag activiteiten gericht op optimalisatie van de marktpositie van vastgoedobjecten. Het gaat om het bevorderen van de interactie tussen de partijen die betrokken zijn bij het vastgoedobject. Werkzaamheden die behoren tot deze discipline bij bijvoorbeeld het beheer van een winkelcentrum zijn o.a.: – periodiek opstellen van een beleidsplan. Hierin worden, op basis van een analyse van de bestaande situatie, aanbevelingen gedaan met betrekking tot zaken als de samenstelling van de branche binnen een winkelcentrum, het ‘image’ van een bedrijfspand huren haarlem winkelcomplex, alsmede promotionele analyse en promotie- en public relationsactiviteiten; samenwerken met winkeliersverenigingen in winkelcentra voor het initiëren en doen uitvoeren van noodzakelijk geachte promotieactiviteiten; – het scheppen en in stand houden van de voorwaarden die nodig zijn om de consument zijn weg naar en in winkelcentra te laten vinden; analyse van marktontwikkelingen; – verzorgen van wervingscampagnes; adverteren; onderhouden van contacten met de media; ontwikkelen en bewaken van de huisstijl. Tot de coördinatie door de relatiebeheerder behoren ook die activiteiten die erop gericht zijn de marktpositie van huurders te verbeteren, door voorstellen te doen op het gebied van financiering, advisering of facilitaire leveringen. Andere onderzoeken betreffen bijvoorbeeld doelgroepenanalyse, satisfactieonderzoeken, space-planning bedrijfspand huren Tilburg of eventuele installatietechnische aanpassingen, enz. 9 .1.3 Het contractmanagement Het contractmanagement betreft het contractbeheer en de contractmutaties. De agenda van de relatiebeheerder zal deels worden gevuld vanuit de contractanalyse die hij j aarlijks zal uitvoeren en vanuit de rapportagemomenten. Speerpunten daarin zijn het voorkomen en opheffen van leegstand. Overleg tussen de relatiebeheerder en de vastgoedbeheerder, eventueel aangevuld met de vastgoedmanager, zal nodig zijn wanneer de situatie de mogelijkheden van de relatiebeheerder en de vastgoedmanager overstijgt. Op dat moment zal er naar waarschijnlijkheid eerder sprake zijn van een vraagstuk dat op beleidsniveau zal moeten worden afgehandeld.

Analyseren: nauwkeurig onderzoek

Zoals weergegeven in de figuur bestaat het ontwerpproces uit een aantal stappen: – analyseren: nauwkeurig onderzoek. Ontleden van de vraag aan welke functie(s) het ontwerp moet voldoen. De analyse moet leiden tot een pakket van eisen en begrenzingen waaraan het product moet voldoen. Bij het ontwerpen van een gebouw noemen we dit een Programma van Eisen; bedrijfspand huren eindhoven synthese: samenstellen. Het genereren van één of meer oplossingen. De gegevens verkregen uit de analyse worden omgezet in een voorlopig ontwerp; simuleren: nabootsen. Door redeneren en/of modelproeven trachten een oordeel te vormen over het gedrag van het ontworpen gebouw. Hierbij kan worden gedacht aan maquettes, virtual reality, windhinderproeven, energielastenberekeningen, kostenanalyses, enz.; 284 VASTGOEDMANAGEMENT OP ONTWIKKELINGSVLAK/TACTISCH-OPERATIONEEL NIVEAU 8.5 evalueren. Door vergelijking nagaan of de eigenschappen die bij het simuleren van het product naar voren zijn gekomen overeenkomen bedrijfsruimte huren den haag met de eisen en begrenzingen (planbeoordeling of plan toetsing); – beslissen. Doorgaan of nog eens proberen een beter ontwerp te genereren (optimaliseren). Ontwerpen is redeneren. Dit betekent dat een oneindig aantal goede oplossingen mogelijk is. Een ontwerper moet steeds keuzes maken. In het ontwerpproces worden voortdurend aaneengesloten beslissingen genomen. Wanneer dit niet gebeurt zal het ontwerpproces stagneren. De meeste beslissingen neemt de ontwerper zelf. Beslissen is noodzakelijk. Ontwerpen is immers een deductief denkproces (herleiden, terugvoeren) dat in beginsel veel oplossingen mogelijk maakt, waaruit telkens weer moet worden gekozen. Beslissen is altijd kiezen uit alternatieve mogelijkheden voor verdere actie. Als kantoorpand huren Haarlem er geen alternatieven zijn valt er ook niets te beslissen. 8.4 De noodzaak tot beheersing van het ontwerpproces Het ontwerp is een vertaling van de vraag naar gebouwdiensten. De constructie en de veiligheid noodzaken tot het bouwen met zware, duurzame en kostbare materialen. Het probleem bij het ontwerpen is niet het ontbreken van mogelijkheden, maar de moeilijkheid om één van die mogelijkheden te kiezen. Het gebouw – als resultaat van het ontwerp- en bouwproces – heeft een aantal kenmerkende eigenschappen. Een gebouw is: – een gecompliceerd technisch product; – kostbaar in aanschaf; – functioneel star; plaatsgebonden en bedrijfspand huren Tilburg heeft op grond daarvan zijn specifieke vorm en karakter; drager van tijdgebonden stijlkenmerken. Er is slechts een beperkte marge tussen de vraagprijs en de kostprijs van gebouwdiensten. Deze marge dwingt een ontwerpteam de risico’s verbonden aan het ontwikkelen van nieuwe gebouwen te beperken en te beheersen. Het unieke karakter van het gebouwontwerpproces – dat zich vooraf niet in regels laat vangen – vormt daarbij een extra moeilijkheid.

Direct rendement

Direct rendement Het directe rendement wordt verkregen uit de vastgoedexploitatie. Het wordt als volgt berekend: 262 PROGRAMMERINGSVLAK/TACTISCH NIVEAU Direct rendement = huuropbrengsten – exploitatiekosten x l OO% waarde vastgoed einde periode 7.5.1 Omdat de rendementsberekeningen worden gemaakt van vastgoed in exploitatie wordt gerekend kantoorruimte huren in eindhoven met de waarde van vastgoed op het einde van een periode. Onder periode-einde wordt hier verstaan het moment van het berekenen van het rendement. Bij het nemen van investeringsbeslissingen wordt gerekend met investeringen. Hierbij valt te denken aan de navolgende methoden: het bruto- en kantoorruimte huren den haag centrum nettoaanvangsrendement; de methode van de netto contante waarde en daarvan afgeleid de methode van de interne rentabiliteit. In het deel Financiële aspecten van vastgoed zijn voornoemde methoden nader beschreven en zijn de voor- en nadelen van elke methode nader toegelicht. Het brutoen nettoaanvangsrendement wordt als volgt berekend: BAR = brutomarkthuur in het eerste jaar van verhuur x lOO% totale kantoor te huur in Haarlem investering NAR = nettomarkthuur in het eerste jaar van verhuur x lOO% totale investering De brutomarkthuur bestaat uit de huurinkomsten in het eerste jaar van (volledige) verhuur. Bij de NAR worden hiervan de uitgaven aan werving en selectie van de huurders en de uitgaven als gevolg van de exploitatie in het eerste jaar afgetrokken. De NAR-berekening geeft dus een realistischer beeld van het rendement dan de BARberekening, maar het is niet het rendement over de hele investeringshorizon. De NAR kijkt alleen naar de uitgaven in het eerste kleine kantoorruimte huren tilburg jaar van de exploitatie. Bij nieuwbouwprojecten zijn die nagenoeg nul! Onderhoudsuitgaven bijvoorbeeld manifesteren zich in latere jaren. De BAR- en NAR-methode houden hier op geen enkele wijze rekening mee. Het zal duidelijk zijn dat deze uitgaven wel degelijk het rendement van de investering over de hele planperiode beïnvloeden. Uit de BAR volgt de huurkapitalisatiefactor. De huurkapitalisatiefactor is de inverse van de BAR. In een formule: huurkapitalisatiefactor = waarde vastgoed brutohuuropbrengst 1 BAR Bij een geëiste BAR van 1 0% ( BAR=O. l) bedraagt de huurkapitalisatiefactor dus 10. Beleggers zijn dan bereid 10 keer de brutomarkthuur voor het vastgoed te betalen.